Türkiye’de yabancılara tarım arazisi satışı mümkün mü?

Giriş

Teknolojinin hayatımıza hızla girmesiyle beraber küreselleşme kavramı da güncel perspektifte kendine geniş bir yer buldu. Bunun sonucu olarak sınırlar, siyaseten olmasa da fikren ortadan kalkma noktasına geldi. Artık kişiler için de firmalar için de iletişim saniyeler içinde, ulaşım ise dakikalar içinde halledilebilir bir hale büründü. Tüm bu gelişmeler ışığında ekonomi, küresel ölçekli bir nitelik kazanarak yabancı gerçek ve tüzel kişiler, yurt dışında gayrimenkul alma fikrine sahip olmaya ve buna pozitif bakmaya başladılar.

Böylelikle ülkelerin kendi hukuk düzenlerinde yenilik yapma zorunlulukları hasıl oldu. Bu konuda hukuk düzeninde boşluk bulunan ülkeler, yeni kanunlar, yönetmelikler, düzenleyici işlemler oluşturarak yargıda yeni kuralların tekamül etmesini sağlayarak ekonominin işleyişine ve sürdürülebilirliğine önemli katkıda bulundular.

Türkiye özelinde de bir takım düzenlemeler yapılarak bu konuda yer alan noksanlıkların giderilmesine yönelik adımlar atılmıştır. Bunun altbaşlıklarından biri olan tarım hukukuyla ilgili olarak yabancıların tarım arazisi alma konusu aşağıda ele alınacaktır.

Çalışma

Türkiye’de yabancılara tarım arazisi satışı mümkün müdür? 

Açıklamalarımızı doğrudan ilgili olan 6302 sayılı Kanunla değiştirilen Tapu Kanununun 35. maddesinden ilgili yerlerin alıntılanması suretiyle gerçekleştireceğiz.

Tapu Kanunu m 35/1: “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.”

Tapu Kanunu m 35/2: “Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

Tapu Kanunu m 35/4: “Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır.”

Hülasa Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin tarım arazisi niteliğindeki taşınmaz edinimleri 6302 sayılı Kanun ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi gereği alınan 25.06.2012 tarih 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve 27/11/2013 tarih 2013/15 sayılı Genelge ve Tarım ve Orman Bakanlığının izni ile gerçekleşmektedir.

Burada şunu belirtmekte de fayda vardır: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununda belirtilen Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına uygulanan tarım arazisinin kullanımı, alım, ifraz, arazinin tarım dışı arazi kullanımı vd. hükümler, yabancı alıcılar için de geçerlidir.

Öğrenim Kolaylığı Açısından Konuya Listeler Halinde Bakış 

• Öncelikle taşınmaz edinmek isteyen yabancı kişinin uyruğunda bulunduğu ülkenin Tapu      Kanunu 35. madde gereği belirlenmiş olan ülkemizden taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler arasında yer alması gerekir.

• Yabancı uyruklu gerçek bir kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına arttırmaya yetkilidir.

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu (%10) geçemez.

Cumhurbaşkanınca yabancı gerçek ve tüzel kişilerin edinemeyecekleri alan olarak belirlenen stratejik alan ve özel güvenlik bölgelerinde bulunan yerlerde yabancı edinimi mümkün bulunmamaktadır.
Yapısız taşınmaz satın alan yabancı bir kişinin edindiği taşınmaz üzerinde edinim tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bir proje geliştirmesi ve projenin konusuna göre ilgili bakanlığın onayına sunması gerekmektedir. Projenin tamamlanma süresi ilgili Bakanlıkça belirlenecektir İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olacaktır.
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ülkemizde özel kanun hükümlerine göre taşınmaz edinebilmektedir. Bu nedenle edinilen taşınmaz, referans kanun hükümlerinde belirtilen amaca uygun kullanılacağı için proje geliştirme zorunluluğu bulunmamaktadır.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesinde düzenlenen proje geliştirme zorunluluğu yabancı sermayeli şirketler için aranmamaktadır.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre Türkiye’de taşınmaz edinebilecek ülke listesi kamuya açık olmayıp edinim durumunun münferiden ülke bazında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden öğrenilmektedir.

(Yabancı uyruklu gerçek kişilerin tarım arazisi niteliğindekitaşınmazları edinim izni ve  geliştirilen tarımsal amaçlı projelerin onayına ilişkin talimat) (giresun.tarimorman.gov.tr)

•Engeller var mıdır?

Yukarıda da anlatıldığı üzere yabancı gerçek ve tüzel kişiler Türkiye’de tarım arazisi edinebilirler fakat bu durum tabiatı itibarıyla belli sınırlamalara ve engellere tabii olmaktadır.

30 hektardan fazla alanın yabancı gerçek ve tüzel kişiye satışı mümkün olmamaktadır.

6302 sayılı Kanunla değiştirilen Tapu Kanunu m 35/3’e göre; “Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.”

Yine 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır.

•Ne kadarlık bir tarım arazisi yıllara göre yabancılara satılmış? 

2015 yılından itibaren TÜİK’te yabancı ve gerçek ve tüzel kişilere yapılan toprak satışına ilişkin veriler yer almamaktadır. Dolayısıyla TÜİK’ten güncel bilgi edinmekmümkün olmamaktadır. Ancak yakın geçmişe ait bazı veriler (örneğin o zamanın Tarım, Gıda ve HAyvancılık Bakanı Faruk Çelik’in röportajı vesilesiyle 2017 yılına ait veriler) incelenebilecektir.

Mayıs 2012’den Mayıs 2017’ye kadar toplam 20 ilde 2 bin 159 dekar genişliğinde tarımsal alanın satışı gerçekleşmiştir. Bunda mütekabiliyet hususunun kaldırılması etkili olmuştur.

Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanı Faruk Çelik’in 23 ülkeden 85 yabancı uyruklu kişinin Türkiye’de tarıma yatırım yaptığına dair 2017 yılında yaptığı açıklaması elimizde yer alan son verilerdendir. Tarım arazilerini satın alanlar arasında Katar, Kuveyt, Suudi Arabistan ve Bahreyn gibi ülkelerin vatandaşları en üst sıralarda yer almaktadır.

Kendi ülkelerinin gıda ihtiyacını karşılama amacıyla Türkiye’den arazi satın alan gerçek ve tüzel kişilerin en çok tercih ettiği iller Muğla, Çanakkale, Bursa, Ankara, Antalya, Aydın, İstanbul, Trabzon, Yalova, Nevşehir, Sakarya ve Yozgat olarak sıralanmaktadır.

•Bu durumun taşıdığı riskler nelerdir?

Elbette liberal ekonomi açısından çok önemli olan bu gelişmelerin farklı bilim dallarında birçok riski de bulunmaktadır.

Bu riskler Türkiye’nin özel konumu da göz önünde tutularak listeleme yöntemiyle ele alınacaktır:

Taşınmazın mülkiyetinin yabancı gerçek ve/veya tüzel kişilere geçmesiyle, ileride ülke bütünlüğü açısından bir tehdit oluşumu meydana gelebilir.
Ülkenin doğal kaynaklarının yabancıların erişimine açık hale gelmesi tehdidi ve uzun vadede değerlendirildiğinde ülke ekonomisine zarar vermesi olasılığı haklı bir risk olarak değerlendirilebilir.
Gıda üretimi ve güvenliği açısından tehdit oluşabilme ihtimali de yine riziko olarak değerlendirilebilir.
Ülkemizde toprak reformları yoluyla köylüyü toprak sahibi yapmak ve bu yolla ekonomik ve sosyal yararlar sağlamak amaçları güdüldüğünden köylünün tarım yapmasını engelleyecek girişimler hem yerli ekonomimiz açısından hem de sosyal anlamda köylünün üretim döngüsünde kendine yer bulması gerekliliği açısından bakıldığında felaket niteliğinde bir girişim olur.

•Tarım arazilerinin korunması ve yabancılara satılmaması için hukuken nasıl önlemler alınabilir?

Dünyada çeşitli ülkeler kendi hukuklarını düzenleyerek yabancıların kendi topraklarında arazi/yapısız taşınmaz alımını bir sonuca bağlamışlardır. Buna göre:

Yunanistan’da, genel ilke olarak Avrupa Birliği üyesi olsun olmasın gerçek ve tüzel kişilerin “sınır bölgelerinde” taşınmaz mal edinimi yasaklanmış, ancak bu bölgeler dışında serbest bırakılmıştır.
Litvanya’da yabancı yatırımcılar toprak hariç, gayri menkul edinebilmektedir.
İngiltere’de mülkiyet sahibi Kraliyet Kurumu’dur ve kişilere yalnızca kullanma ve yararlanma hakkı verilmektedir.
Avrupa’da birçok ülkede sınırlamaların özellikle tarım alanları konusunda yoğunlaştığı görülmektedir. Hatta tarım alanlarının yabancıların taşınmaz mal edinimine açık tutulmaması  genel ilke olarak bu ülkeler açısından kabul edilebilir.
Tüm bu örneklere bakıldığında ve Avrupa’da birçok ülkenin de uyguladığı ve genel ilke kabul edilen tarım arazilerinin ediniminin yabancılar açısından mümkün kılınmaması bu konunun ne kadar önemli olduğunu gözler önüne sermektedir.
Türkiye’nin de gerçekleşebilecek tüm olasılıkları değerlendirerek ve jeopolitik konumunun önemi ve hassasiyeti hasebiyle tarım arazilerinin yabancı gerçek ve/veya tüzel kişilere mülkiyetini değil, belirli bir süreyle kullanma ve yararlanma hakkını sunması en doğru çözüm olarak değerlendirilebilir.

Stj. Av. Aybüke YILMAZ

Kaynakça

• Tapu Kanunu

2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
2013/15 sayılı Genelge
www.tkgm.gov.tr
www.tarimhukuku.org.tr
www.tarlasera.com.tr
www.cihandura.com.tr
www.resmigazete.com.tr
www.tzymb.org.tr
www.tuik.gov.tr
http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2005-59-162 “Yabancı Kişilerin Taşınmaz  Mal Edinimi Yönünden Avrupa Birliği ve Türkiye” Dr. Levent MUTLU
www.emlakkulisi.com.tr
www.kasaroglu.av.tr
www.kms.kaysis.gov.tr